Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости

Эксперты:
Дяк Дмитрий Ярославович
Михальчук Павел Николаевич

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) определение

Строительно-техническая экспертиза — инженерно-техническое исследование в области механики, проектирования, строительного производства, материаловедения, технологий организации и соблюдения строительного производства, производства отдельных деталей и конструкций. Как правило, ССТЭ с привлечением экспертов назначается при рассмотрении уголовных, гражданских и арбитражных дел в области строительства, проектирования, эксплуатации, ремонта зданий и сооружений. Это один из видов экспертиз, которая заключается в исследовании объекта и составлении заключения эксперта по поставленным ему вопросам. Чаще всего такая экспертиза призвана решить споры, возникающие между заказчиком и застройщиком, когда заказчик хочет убедиться, что застройщик возвел объект в соответствии со всеми требованиями нормативных документов. У заказчика недостаточно для этого специальных знаний и навыков, а вот у эксперта они имеются.

Иные поводы для назначения ССТЭ — имущественные споры после развода, раздел недвижимого имущества и земельного участка, узаконивание самовольно возведенных объектов и перепланировки.

Без специального образования, оборудования и опыта работы в строительстве и проектировании невозможно достоверно произвести оценку качества и объема работ на объекте, соответствие нормативным требованиям. Защитить и обосновать претензию в суде, доказать несоответствие качества выполненных работ стандартам и нормам строительства. Эксперты «СтройТест» окажут консультационные услуги и проведут экспертизу объектов жилой и нежилой недвижимости, подготовят заключение для представления в суде.

Компания оснащена полным набором исследовательского оборудования.

В рамках экспертизы может исследоваться не только объект, но и территория, с которой он функционально связан. Такие действия необходимы, в том числе и для определения стоимости объекта.

Экспертиза получает статус судебной строительной экспертизы, если отношения сторон урегулируются в судебном порядке. В рамках административных дел, гражданских и арбитражных слушаний такую экспертизу назначает суд. При расследовании уголовных преступлений – следователь. Прокуратура, как контролирующий орган, тоже имеет право инициировать проведение экспертизы.

Виды экспертизы от компании «СтройТест»

1. Определение технического состояния здания, строения или сооружения.
2. Установление причин обрушения зданий и сооружений.
3. Определение рыночной стоимости недвижимости, проводимые в рамках ССТЭ.
4. Определение возможности реального раздела домовладения (иного объекта) между собственниками; разработка вариантов раздела или определение порядка пользования домовладением.
5. Оценка стоимости ремонта квартир, офисных, промышленных после пожара или затопления.
6. Экспертиза межевания, корректности определение межевых границ и их соответствия данным, отраженным в правовых документах.
7. Нормативно-технические исследования, проводимые в рамках ССТЭ.
8. Соответствие требованиям СНиП и другой строительно-технической документации.
9. Определение нарушений санитарных и противопожарных требований.
10. Определение размера долей совладельцев.
11. Экспертные исследования по оценке инсоляции и освещенности помещений и участков.
12. Установление причин обременения зданий и сооружений.
13. Определение видов, объемов, качества и стоимости работ, а также конструкций, изделий и материалов, использованных при возведении, реконструкции, расширении и проведении различного вида ремонтов строительных объектов.

Когда назначается ССТЭ

Судебная строительная экспертиза необходима, когда для решения вопроса по существу требуются знания специалистов в области возведения зданий и сооружений, их проектирования, эксплуатации, обслуживания и ремонта. Наиболее распространенными являются следующие случаи:

1. Споры о соответствии возведенного объекта нормативно-правовым строительным документам.
2. Определение стоимости строительного объекта.
3. Определение стоимости строительства здания.
4. Рассмотрение дел о несчастных случаях и авариях в строительстве.
5. Установление взаимосвязи между авариями в инженерных сетях зданий и сооружений и нарушением строительных норм при их возведении, когда необходимо определить ответчика.
6. Установление объема ущерба и стоимости восстановительного ремонта при авариях на объектах.
7. Определение стоимости достройки объекта и его ввода в эксплуатацию.
8. Определение целесообразности проведения тех или иных строительных мероприятий в рамках имеющегося бюджета.

Заказать ССТЭ может любая из сторон разбирательства, а также прокуратура и суд.

Что может выступать объектом ССТЭ

Подвергнуть экспертному исследованию можно любое здание и сооружение, а также объект неоконченного строительства, прилегающую территорию, инженерные сети исследуемого объекта, документацию на него и смету. Проводящий экспертизу специалист может определить:

1. Качество строительных работ с выявлением нарушений, отклонений и брака.
2. Прогноз развития ситуации на объекте, если не принимать никаких мер, либо принять определенные меры.
3. Были ли нарушения строительных и иных норм при возведении объекта. Если были, то в чем они заключались, и как это повлияло на качество и безопасность объекта.
4. Уровень изношенности объекта и его инженерных сетей.
5. Размер ущерба и стоимость восстановительного ремонта, если произошла какая-то авария. Целесообразность проведения ремонтно-восстановительных работ.
6. Допустимость перепланировки строительного объекта.
7. Причины неудовлетворительного состояния объекта и его отдельных частей, например, причины постоянной влажности в подвальных помещениях или причины преждевременного выхода из строя инженерных сетей.
8. Имеется ли деформация объекта или его отдельных частей, а если да, то представляет ли она опасность для эксплуатации объекта. Если представляет, то какие работы требуется провести.

В большинстве спорных ситуаций только на основании экспертного заключения можно провести определение стоимости строительного объекта, определить объем средств, необходимых на достройку и устранение выявленных нарушений.

Требования, предъявляемые к эксперту

Экспертом по судебной строительной экспертизе может выступать только гражданин России с дипломом инженера-строителя (высшее образование). У него должно иметься дополнительное образование в области, связанной с проведением данной экспертизы, и заключение квалификационной комиссии о профпригодности с аттестацией не реже раза в 5 лет. Эксперты «СтройТест» сертифицированы "Национальной коллегией судебных экспертов" и регулярно подверждают свою квалификацию на соотвветсвующих аттестациях.

Сертификаты экспертов «СтройТест»

Сертификат соответствия
№ РОСС RU.И994.04ФЖО-257-2021
Дяк Дмитрий Ярославович

Сертификат соответствия
№ РОСС RU.И994.04ФЖО-261-2021
Михальчук Павел Николаевич

Задачи ССТЭ

Задачи определяются в зависимости от категории рассматриваемого дела, в рамках которого назначена ССТЭ. Общий перечень задач выглядит следующим образом:

1. Установить стоимость всего сооружения или его отдельных частей.
2. Исследовать объект, чтобы выяснить причину, по которой его эксплуатация стала невозможной или ограниченной.
3. Определить подходящие варианты раздела недвижимого имущества в рамках гражданских споров.
4. Определение стоимости проведения ремонтных или восстановительных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.
5. Определение правильности составления документации и сметы.
6. Определение соответствия наименования и качества стройматериалов указанным в технической документации.
7. Оценка профессионального уровня проведенных ранее экспертных исследований и заключений, вынесенных по ним.
8. Выполнение других задач в рамках компетенции эксперта.

Большое количество судебных строительных экспертиз назначается в рамках гражданских споров по недвижимому имуществу. В этой области основные задачи ССТЭ можно сформулировать следующим образом:

1. Определение стоимости строительного объекта (дом, квартира, дача, нежилая недвижимость), а также земли под строительным объектом и участка, на котором он находится.
2. Определение возможности раздела недвижимого объекта на части для раздельного проживания и эксплуатации.
3. Определение возможности разбивки земельного участка на части.
4. Предложение оптимальных в техническом плане вариантов раздела жилого и нежилого недвижимого имущества, земельного участка.
5. Определение соответствия доли, назначенной судом, реально полученной доле.
6. Определение возможности узаконить перепланировку и самовольно возведенные объекты.

Вопросы, которые ставят перед экспертом при проведении экспертизы

Очень важно чтобы вопросы и задачи, поставленные перед экспертизой, трактовались юридически четко и однозначно. Для предоставления результатов строительной экспертизы в суд необходимо предоставить эксперту материалы судебного дела совместно составить задачу на дальнешую экспетризу.

Вопросы к эксперту могут выглядеть следующим образом:

1. Какова стоимость строительного объекта или участка, стоимость квадратного метра площади?
2. Раздел объекта между владельцами в соответствии с долями. Определение схемы раздела и дальнейшего пользования объектом.
3. Возможно ли разделение объекта на несколько долей с соблюдением размера долей и отступлением от размера долей, но с компенсацией одной из строн?
4. Каков объем компенсации за долю в домовладении?
5. Находится ли недвижимый объект в аварийном состоянии?
6. Какова степень износа строительного объекта?
7. Возможна ли дальнейшая безопасная эксплуатация объекта?
8. Не создает ли здание (сооружение) опасности для находящихся в нем людей и окружающей территории?
9. Пригодна ли квартира (комната, дом) для проживания?
10. Какова стоимость строительства здания или его отдельных частей? Например, стоимость всей квартиры и каждой из комнат.
11. Какова стоимость восстановительного ремонта?
12. Какова стоимость достройки незавершенного объекта?
13. Представляет ли перепланировка опасность для дальнейшей эксплуатации здания?

Вопросы могут формулировать все стороны разбирательства, они озвучиваются и утверждаются судом. Если вопрос вне рамок компетенции эксперта, он отклоняется. В общем случае на проведение экспертных работ и составление заключения дается не более 45 дней. Если по объективным причинам этого времени недостаточно, эксперт предоставляет суду мотивированное ходатайство о продлении срока экспертизы.

Порядок проведения судебной строительной экспертизы

В общем случае экспертные мероприятия включают следующие этапы.

Подготовительный этап

Включает получение получение экспертом списка вопросов и задач. Составляется программа экспертных действий и изучается техническая документация, которая может быть необходима для работы:

1. Проект строительного объекта.
2. Сметная документация.
3. Материалы геологических изысканий в месте возведения строительного объекта.
4. Разрешительные документы на строительство и подключение к инженерным коммуникациям.
5. Договор с компанией, которая осуществляла строительство. Проверка наличия необходимых допусков и лицензий.
6. Документы по приемке объекта и его вводу в эксплуатацию.

При необходимости эксперт может затребовать другие, необходимые для работы документы.

Непосредственное обследование

Проводится на объекте. При этом владелец обязан обеспечить допуск экспертов на объект. Обследование включает:

1. Осмотр строительного объекта.
2. Визуальное и инструментальное обследование.
3. Проведение необходимых измерений.
4. Неразрушающий контроль, либо (если без этого не обойтись) вскрытие строительных конструкций.
5. Взятие образцов для изучения в лабораторных условиях.
6. Изучение строительного объекта на соответствие договору, по которому он был возведен, и техническому проекту.
7. Сопоставление реально выполненных работ и израсходованных строительных материалов имеющейся смете.
8. Взятие образцов строительных материалов для установления их качества.
9. Документирование обнаруженных дефектов с составлением ведомости.
10. Определение причин появление дефектов.
11. Подготовка акта судебной строительной экспертизы.

Лабораторные исследования

Проводится лабораторный анализ взятых образцов с целью определения качества строительных материалов и качества выполнения строительных работ. По результатам исследования готовится заключение для эксперта.

Обработка результатов

1. Взаимное сопоставление всех результатов, полученных при выезде на объект. Они не должны противоречить друг другу.
2. Составление исследовательской части экспертного заключения.
3. Проведение поверочных и конструкторских расчетов.
4. Составление перечня дефектов с рекомендациями по их устранению, если такое возможно.
5. Определение объема и стоимости ремонта (восстановления, завершения строительства).
6. Составление перечня нарушений и отклонений от проекта и договора, если такие выявлены.
7. Составление перечня реально выполненных работ и заключения на соответствие смете.
8. Составление ответов на поставленные перед экспертом вопросы.
9. Формулирование выводов.

Сдача работы

Заключительный этап экспертных мероприятий. В него входит проверка всех выводов, оформление результатов надлежащим образом и отправка инициатору проведения экспертизы. В заключении обязательно указывается:

1. Информация о лице, проводившем экспертное исследование, и организации, в которой он работает.
2. Полный перечень целей, задач и вопросов, как это было сформулировано инициатором экспертизы.
3. Характеристика строительного объекта, который был подвергнут экспертизе.
4. Список законов и иных правовых актов, на основании требований которых было составлено экспертное заключение.
5. Обоснование способов, которые применялись при исследовании строительного объекта.
6. Описание необходимых измерений и расчетов.

Если по каким-то причинам эксперт не смог ответить на вопрос, он должен пояснить причину. В экспертном заключении должна стоять подпись эксперта, что он предупрежден об ответственности за заведомо искаженные выводы, в противном случае документ не будет иметь юридическую силу и считаться доказательством для суда.